פתרונות סוציאל-דמוקרטיים למשבר הדיור

להורדה בגרסת PDF.

פתרונות סוציאל-דמוקרטיים למשבר הדיור

נייר עמדה

יולי 2011
תקציר

 

חוג יסו"ד מציע פתרונות למשבר הדיור בכלים סוציאל-דמוקרטיים, המשמשים בהצלחה במדינות רבות בעולם. פתרונות אלו מבוססים על התפיסה לפיה דיור מהווה זכות יסוד של תושבי המדינה, ולא עוד סחורה בשוק.

פתרונות לטווח המיידי:

  • בניית דיור ציבורי למגורים בשליטה ישירה של המדינה, להשכרה במחירים הולמים  והכרה בדמי השכירות לקראת רכישת הדירה.
  • פתרון לבעיית דירות ריקות וקרקעות מתוכננות אך לא בנויות, ע"י מיסוי ואכיפה מוגברת של הסכמים קיימים עם יזמים.
  • פיקוח על שכר דירה, תוך הבטחת שכירות יציבה ומוגנת.
  • שיפור פעילות מנהל מקרקעי ישראל ע"י תוספת תקנים ולא ע"י הפרטה, תוך הקפדה על עבודתו במסגרת שאיפה לדיור בר השגה לכלל אזרחי ישראל.
  • סיוע לאזרחים ברכישת דירה על-ידי מתן משכנתאות בערבות מדינה.

פתרונות לטווח הארוך:

  • הכללת הזכות לדיור בחוק יסוד במסגרת חוק יסוד: זכויות חברתיות.
  • הקמת מנהל דיור ארצי במשרד השיכון שיהיה אמון על תכנון ארוך טווח וייזום פרוייקטים שיבטיחו דיור הוגן לכלל אזרחי המדינה.

 

מבוא

 

מצוקת הדיור היא אחת התוצאות המובהקות של פירוק מדינת הרווחה בישראל והפרטת שירותיה. הפרטת השירותים החברתיים – בריאות, חינוך, דיור וכו' – הופכת אותם מזכויות אזרחיות לסחורות נרכשות, ותכונת הסחורה בולטת בתחום הדיור יותר מאשר בתחומים אחרים. כינונה של מדינת הרווחה כרוך בהפיכתם של שירותים אלו מסחורות לזכויות, או אסחרה (דה-קומודיפיקציה) שלהם.

כשלונו של השוק להתמודד עם בעיית הדיור אינו מקרי. לא המחסור בקרקעות הוא שיוצר את הבעיה, אלא הפיכת הדיור למקור לרווחים תחילה לקבלנים ובהמשך למשכירי דירות.

פתרון מקיף של סוגיית הדיור כרוך בחקיקת חוק יסוד: זכויות חברתיות, שאחד מסעיפיו יבטיח את הזכות לדיור. מכך נובע כי בדומה לחוק בריאות ממלכתי, יהיה 'חוק דיור ממלכתי' כאשר המקבילה של קופות החולים תהיה 'מנהל הדיור הממלכתי' במשרד השיכון שיוכל לפעול באמצעות שלוחות מקומיות ברחבי הארץ. מנהל הדיור יופקד על הבטחת פתרונות דיור לכל, באמצעות בנייה ממשלתית להשכרה ולרכישה ומתן אשראי זול לצורך רכישת דיור בערבות המדינה, וכן תעסוק בתכנון ארוך-טווח, להבטחת דיור הוגן לאורך שנים.

נוסף לצעדים אלו, דרושים גם צעדים מיידיים שאינם מצריכים שינוי מבני. צעדים אלו יהוו אבן דרך ראשונה במסלול להבטחת דיור הוגן לכלל אזרחי ישראל. בהמשך נפרט מספר מהלכים פשוטים, ישימים ומוכחים לפתרון הבעיה. כלל מפתח ביישום צעדים אלו הוא שימור בעלות המדינה על הקרקעות ועל מערך הדיור המוזל, וזאת כדי להשאיר בידי המדינה את הכלים ללקיחת האחריות על הדיור של אזרחיה. ארבעת הצעדים המוצעים הם: 1. יצירת דיור ציבורי בר השגה. 2. הנגשה של נכסים קיימים. 3. פיקוח על שכר דירה. 4. רפורמה ללא הפרטה במנהל מקרקעי ישראל. כמו כן יוצגו דרכים למימון צעדים אלו.

חשוב לציין כי הצעדים המוצגים במסמך זה אינם חדשים, והם הוצעו פעמים רבות ע"י גופים שונים (כולל חוג יסו"ד) גם בתקופה האחרונה וגם טרם הגיעה מצוקת הדיור לממדיה הנוכחיים. עתה, עם התגברות המחאה החברתית בסוגיית הדיור מתחזקת האפשרות להוצאה של הצעדים מן הכוח אל הפועל. התנאי ההכרחי ליישום צעדים אלו הינה מחויבות ממשלתית לפתרונות שלוקחים בחשבון את טובת כלל האזרחים, במקום פתרונות שמטרתם היא טובת שכבה דקה של בעלי הון וקידוש השוק החופשי בכל מחיר.


דיור ציבורי

הדיור הציבורי לסוגיו – השכרה ובניה, לצד מתן משכנתאות מוזלות, יקטין את אופיו של הדיור כסחורה, יחייב נסיגה מהפרטת מנהל מקרקעי ישראל ויחזור ויציב את הדיור כשירות של מדינת הרווחה. הדיור הציבורי לא יבטל את הדיור הפרטי, אך יקטין את שליטתו של זה בשוק הדיור ויפעל להוזלתו.

בעולם קיימים מודלים רבים של דיור ציבורי, שמצליחים ליצור תמהיל אוכלוסיות מעורב, לאפשר דיור בר השגה (המוגדר כדיור בעלות של עד 30% מההכנסה) ואף להשפיע על מחירי הדירות בשוק הפרטי כלפי מטה, זאת בניגוד למערכות של סבסודים שמעלות את מחירי הדירות. לסקירה של מודלים בעולם ניתן לעיין במסמך של מכון המחקר של הכנסת (www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02680.pdf).

  • בניית דירות שיימכרו ו/או יושכרו במחירים סבירים ישירות ע"י המדינה.
  • הבטחת מלאי הדיור הציבורי כאחוז קבוע או עולה בהדרגה ממספר משקי הבית.
  • עידוד בנייה זולה ע"י קבלנים, במודל בו הדירות חוזרות למדינה לאחר שהקבלנים מרוויחים את דמי השכירות המוזלים לאורך זמן (כ-20 שנה).
  • הפעלת מודלים של הקלות מס לקבלנים שיבנו בניה זולה בבעלותם. ניתן להיעזר גם בגופים מהמגזר השלישי שישמשו כיזמים, מודל הממומש בהצלחה באנגליה.
  • יצירת שני מסלולים להעלאת שיעור הבעלות על דירות. בדיור הפרטי – משכנתאות מסובסדות בערבות המדינה. בדיור הציבורי – הכרה בדמי השכירות לקראת רכישת הדירה.
  • כלל ההליכים ידגישו עקרונות נכונים של בניה:
    • בניה מרקמית ביישובים קיימים.
    • בניה עמידה בפני רעידות אדמה.
    • שמירה על רזרבות של שטחים פתוחים ושיקולים סביבתיים נוספים.

 

הנגשת דירות ופרוייקטים קיימים

בכדי ליצור שיפור במצב הדיור בטווח הקצר, יש להנגיש נכסים וקרקעות קיימים, שמוחזקים כבני ערובה אצל משקיעים ויזמים ויוצרים עליות מחירים, וזאת על-ידי:

  • מיסוי בשיעורים גבוהים של דירות ריקות ושל קרקעות משווקות ללא התחלות בניה.
  • מעקב ואכיפה קפדנית ומחמירה אחר הסכמים עם יזמים על מנת להבטיח בניה מהירה, בהתאם לתנאי ההסכם.
  • הקלה על פיצול דירות גדולות (100 מ"ר) ויותר לצורך הגדלת מצאי הדירות הזולות, תוך הרחבת תשתיות סביבתיות בהתאם.

 

פיקוח על שכר דירה

התמודדות נוספת עם המשבר עניינה פיקוח על העליות במחירי שכר הדירה. בטווח הארוך, שכ"ד יוגבל על ידי מעורבותה של המדינה בדיור ציבורי כפי שפורט לעיל, דבר שיצמצם את הצורך בהגבלות שכ"ד ישירות. למרות זאת, בטווח הקצר וכן בנקודות זמן ובמוקדים גיאוגרפים ספציפיים יכול להיווצר מחסור בשוק הדירות לשכירות. מחסור זה מביא לעליות דרסטיות במחירי שכר הדירה.

להלן מספר צעדים אפשריים לפתרון בטווח המיידי:

  • קביעת מנגנון (בדומה לקיים במדינות מתועשות אחרות) המגביל את שיעורי העליה המותרים בשכר דירה. מנגנון זה יהיה ארצי ויגובה בפעילות של ארגונים אזרחיים להגברת המודעות והאכיפה על הפרת התקנות הממשלתיות בעניין.
  • הקמת ועדה הממשלתית שתהיה אמונה על קביעת שיעור העלייה בשכ"ד. בוועדה זו תהיה נציגות משמעותית לנציגי ציבור,  הן לבעלי הנכסים והן לשוכרים.
  • השלמת חקיקת 'חוק שאמה-יחימוביץ", היוצר פיקוח הדוק בנושא דירות ראויות למגורים, ומאפשר שכירות יציבה וארוכת טווח.

 

טיפול בסוגיית הקרקעות

הטיפול של ממשלת נתניהו במנהל מקרקעי ישראל (ממ"י) דומה לטיפול שלה בכל גוף ציבורי. מדיניות הממשלה כלפי מנהל מקרקעי ישראל התבטאה בייבוש תקציבי שהוביל לחוסר יעילות, שבתורה משמשת כתירוץ למהלכי הפרטה.

הפרטת קרקעות המדינה, מעבר לפגיעה בבעלות של העם בישראל על הקרקע ולהקטנת יכולת המדינה לקיים מדיניות דיור אפקטיבית בעתיד, תיצור ריכוז של קרקעות בידי בעלי הון בודדים, כפי שקרה במהלכי הפרטה בעבר. מצד שני, כבר היום יש קרקעות רבות בידי יזמים ותכניות רבות שאינן מנוצלות. 'תכנון מהיר', כפי שמציעה ממשלת נתניהו, אינו מהווה פתרון למצוקת הדיור.

במקום 'רפורמת הוד"לים' של נתניהו (ה"סופר-טנקר"), אנו ממליצים על:

  • תיגבור כוח האדם בממ"י ע"י הוספת תקנים ולנסח תבנית ברורה, פשוטה ומודולארית לתוכניות. פתרון זה הינו הפתרון הנכון לבעיית הסרבול והאיטיות, שנובע בעיקר ממחסור חמור בכוח אדם ומכתיבת תקנונים מסורבלים.
  • קידום רפורמה ארגונית בממ"י. רפורמה זו אינה כוללת מהלך של הפרטת הקרקעות המוסוות בכותרת של רפורמה, אלא צריכה לכלול, כצעד ראשון, יצירת מנגנון ביקורת קבוע, בעל כוח הרתעה, הפתוח לפניות הציבור.
  • המדינה תנחה את ממ"י לממש את חובתו לאכוף התחלות בניה גם על יזמים גדולים, וזאת על-ידי השבת הנכסים למכרז חוזר במקרה של הפרת התנאים. זאת נוסף לשיטה הקיימת היום והיא הטלת קנסות על עיכובים.
  • ניתוק הקשר הישיר בין תקציב הועדות המקומיות לאישור תוכניות. הועדות המקומיות (בעיקר באזורים חלשים סוציו-אקונומית) סובלות לא פעם מקשיים תקציביים ולעיתים ממומנות מקנסות. בגלל שווי הקרקע ההיטלים באזורים חלשים אינם מספיקים למימון הועדות ומצד שני מגדילים מאוד את הנטל  על תושבי האזור. נוצר פער גדול בין אזורים חזקים וחלשים. ההיטלים צריכים להיות מופנים לאוצר המדינה, אשר יתקצב את הועדות באופן מלא ושוויוני ע"פ תקנים שיבדקו מעת לעת.


מימון התכניות

תכניות אלו ליצירת דיור נגיש לאזרחי ישראל אינן מצריכות יצירת פערים תקציביים. מכיוון שרובם הגדול של אזרחי ישראל יכולים לעמוד בתשלומי שכ"ד או משכנתא הנמצאים ביחס סביר למשכורתם [עד 25% מהכנסה של משק בית], כל מה שצריך לעשות הוא לבסס משק דיור המבוסס על תשלומים אלו, ולכן עיקר המימון הדרוש של התוכניות המפורטות כאן הוא יצירת אשראי ארוך טווח.

  • הפער העיקרי בין המצב הקיים לרצוי נובע מקצב החזר ההון על ההשקעה בבניה, והרווח אותו מקבל היזם. הצעדים השונים שתוארו יגבילו את שיעור הרווח לרווח סביר, ופער החזר ההון יפתר עם העמדת אשראי יעודי זול ויציב לגופים השונים.
  • מכיוון שהחזר ההון מובנה בשיטה, יכול האוצר להגדיל את החוב הפנימי ולממנו על ידי אג"ח ייעודיות לצורך זה, שיומרו לאורך השנים, תוך שימור התוכנית. אג"ח אלו יוכלו להיות גם אפיק השקעה סולידי ובטוח, החסר כיום במשק הישראלי.
  • אמצעים נוספים למימון מיזמים שונים ניתן לגייס מהמקורות הבאים:
    • הטלת מלוות חובה ורשות לצורך מימון בניה בניהול המדינה (דרך חברות לתועלת הציבור כמו עמידר, עמיגור, חלמיש וכו'). מעבר לתמורה הכספית יש למלוות כאלו תמורה חברתית של תחושת לכידות והתגייסות.
    • הקמת קרן פנסיה ממשלתית לצורך מימון פרוייקטים לאומיים כמו פתרון הדיור והבטחת כספי החוסכים שהפסידו חלק ניכר מחסכונותיהם מאז ניתנו בידי הבורסה לניירות ערך.
    • מיסוי של דירות נופש, דירות להשקעה ודירות וקרקעות ריקות, כפי שתואר לעיל.
    • אכיפה קפדנית של הסכמים קיימים וחדשים מול קבלנים שתכניס סכומים גדולים לקופת המדינה במקרים בהם הקבלנים לא יעמדו בהסכם.

 

על חוג יסו"ד

חוג יסו"ד – ישראל סוציאל-דמוקרטית – הוא תנועה רעיונית הפועלת לקידום רעיונות סוציאל-דמוקרטיים ויישומם במציאות הישראלית. בתוך מציאות של מכירת נכסי הציבור לבעלי הון, שחיקה בערך העבודה, יבוש מדינת הרווחה, דה-לגיטימציה של העבודה המאורגנת וצמצום המרחב הדמוקרטי, מהווה חוג יסו"ד קול סוציאל-דמוקרטי בהיר וצלול הקורא לקידום השוויון החברתי והכלכלי, לאחריות המדינה לאזרחיה, לפיתוח כלכלה בת קיימא ולעידוד ההתארגנות הציבורית לפעולה פוליטית.

מטרתו המרכזית של חוג יסו"ד היא כינונה של מפלגה סוציאל-דמוקרטית. לשם כך אנו פועלים לבניית כוחנו במפלגת העבודה, ובמקביל, אנו פועלים במשותף עם סוציאל-דמוקרטים במפלגות ובארגונים אחרים במגמה ליצור מסגרת מפלגתית סוציאל-דמוקרטית. במישור הרעיוני והפוליטי אנו פועלים לחידוד ההבחנה בין שמאל ניאו-ליברלי – המקבל את חוקי המשחק של משטר ההפרטה, תוך שהוא מחליף את שירותי המדינה בארגוני המגזר שלישי ובארגונים עסקיים – לבין סוציאל-דמוקרטים, החותרים להחליף את משטר ההפרטה במדינת רווחה רחבה ואוניברסאלית הלוקחת אחריות מחודשת על כל השירותים והתשתיות.

דרכי  הפעולה שלנו:

  • פעולה בתוך מפלגת העבודה: אנו פועלים בתוך מפלגת העבודה כדי להופכה למפלגה סוציאל-דמוקרטית, לקדם בתוכה סדר יום סוציאל-דמוקרטי, ולהציג מועמדים בעלי סדר יום סוציאל-דמוקרטי לכל התפקידים בתוכה.
  • יצירת פעולה על-מפלגתית במסגרת המטה הסוציאל-דמוקרטי: אנו חותרים לברית עם סוציאל-דמוקרטים המסכימים עם מצענו בכל המפלגות. אין אנו מקדשים מפלגה זו או אחרת, אלא חותרים ליצירת מפלגה סוציאל-דמוקרטית במקום ובצורה בה הדבר יתאפשר.
  • קריאה לפעולה באירגוני עובדים בכלל, ובכוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי בפרט: אנו רואים בפעולה זו תרגום ישיר של עקרונות היסוד שלנו לפרקטיקה פוליטית יום-יומית.

חוג יסו"ד הוא גוף עצמאי במפלגת העבודה ואינו מזוהה אקסקלוסיבית עם איש מחברי הכנסת או מהמתמודדים לראשות המפלגה.

 

 

לפרטים נוספים:

יוצר: אורי פלג

אתר יסו"ד: http://hug.yesod.net. דוא"ל:  info@yesod.net

לפרטים אודות יסו"ד: אלעד הן 052-5348554

לפרטים אודות "נייר עמדה לגבי מצוקת הדיור": הרן סנד 054-5883338

 

כתיבת תגובה

האימייל שלך לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

*

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>